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Quais são os tipos de contrato de locação?

Podemos elencar diferentes tipos de contratos de locação de acordo com sua finalidade, a saber:

• Locação de coisas: objeto coisa infungível, sem finalidade específica para a locação;

• Locação de prédio urbano: locação residencial (moradia para a pessoa), locação para temporada (uso do imóvel durante período e com fim específico de duração máxima de 90 dias), locação empresarial (desenvolvimento de atividade empresarial);

• Locação de prédio rural: aluguel de imóvel rústico.

É possível realizar contratos de locação de bens móveis e imóveis, sendo que o contrato de locação de imóveis é um dos mais usuais utilizados em nossa sociedade na atualidade.

Por meio de tal contrato, uma das partes (locador) se compromete a conceder o espaço para uso e, a outra parte, denominada locatária, se compromete a pagar uma contraprestação pelo uso do local.

Atualmente, o contrato de locação de imóveis é regulamentado pela Lei nº 8.245/1991, conhecida popularmente como Lei do inquilinato, que dispõe sobre as regras gerais a serem observadas neste tipo de negócio jurídico.

Por ser um contrato, isto  é, uma espécie de negócio jurídico, na locação deve haver a manifestação de vontade das partes, que se dá da seguinte maneira:

• O locador disponibiliza a posse do objeto da locação;

• O locatário tem o direito ao uso e gozo do bem de acordo com a finalidade estabelecida, mediante pagamento de remuneração periódica durante o prazo pactuado pelas partes contratantes.

Nessa linha exatamente dispõe o artigo 565 do Código Civil: “Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.

No contrato de locação, o objeto deve ser coisa infungível, única e que não poderá ser substituída por outra de igual validade, mesmo que da mesma espécie, qualidade e quantidade. 

De outro modo, poderíamos estar diante de um contrato de mútuo e não de locação. Logo, ao final do prazo contratual o mesmo objeto deverá ser restituído ao locador.

Ademais, deve haver uma remuneração pactuada, pois se trata de uma relação gratuita com os moldes similares aos da locação, ressalva-se que, não será de locação e sim de comodato de bens imóveis.

Qual o tempo mínimo de um contrato de locação?

A Lei do Inquilinato não estabelece prazo máximo ou mínimo para a duração de um contrato de locação, podendo as partes, portanto, ajustar qualquer prazo nesse sentido.

Nessa linha, o art. 3º da Lei do Inquilinato assevera que “o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos”.

Há, contudo, determinadas regras a serem verificadas quanto ao prazo para se caracterizar determinado tipo de locação.

Vale dizer, que em se tratando de locação residencial o locador tem direito a chamada denúncia vazia, que corresponde a retomada do imóvel ao término do contrato sem necessidade de fundamentar o pedido para tanto.

Todavia, esta prerrogativa somente é conferida ao locador que firmou contrato por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, conforme o art. 46, da Lei do Inquilinato.

Outrossim, em se tratando de locação não residencial, a ação renovatória é um direito do locador que firmou contrato escrito por prazo mínimo de 5 anos, ou cuja soma dos prazos ininterruptos, contratos escritos, seja de cinco anos.

Por outro lado, no caso da locação para temporada, esta pode ter prazo máximo de 90 dias conforme a Lei do inquilinato.

Na locação residencial, sugere-se que o contrato de locação seja feito preferencialmente pelo prazo de 30 meses, eis que neste caso o locador pode, ao fim do contrato, utilizar-se da ação de despejo por denúncia vazia, com possibilidade de obtenção de liminar para desocupação em quinze dias do imóvel, o que não pode se dar em relação a contratos firmados por prazo inferior. Nestes casos, a retomada do imóvel pelo locador pode se mostrar mais difícil e demorada.

Isso porque o art. 47 da Lei do Inquilinato determina que a retomada imotivada só pode ocorrer após cinco anos de vigência ininterrupta do contrato.

Quais cláusulas devem constar em um contrato de locação?

Como visto, a locação, por ser um contrato, necessita da presença de algumas cláusulas essenciais para garantir a finalidade do negócio, as quais não podem ser contrárias ao disposto em lei específica.

O contrato de locação deve estabelecer os direitos e obrigações das partes - Locador e Locatário, sendo que as cláusulas estabelecidas devem se mostrar equilibradas entre as partes contratantes.

Sem falar que todas as cláusulas, inclusive aquelas não obrigatórias, que são as que geram a maioria das disputas judiciais, devem ser claras e objetivas, de modo a evitar debates futuros e divergências de interpretação. E, para tanto, o apoio de um advogado especializado se mostra importante.

Como cláusulas obrigatórias, podemos mencionar a qualificação das partes (a qualificação completa do locador e locatário, nome completo, RG e CPF, nacionalidade, profissão, estado civil e endereço), descrição e localização do objeto, remuneração e forma de reajuste, prazo de duração, finalidade de uso do bem locado (comercial, residencial, etc) e estabelecimento de garantia.

Se o prazo de locação for superior a 10 anos, é necessário que o cônjuge assine como anuente no contrato.

Na cláusula sobre a forma de pagamento deve constar expressamente o valor que será pago mensalmente pelo locatário, bem como a forma de pagamento (boleto, transferência bancária, em espécie), com a apresentação do recibo, que é essencial para comprovar a sua realização em eventual e futuro questionamento.

É importantíssimo estabelecer qual será o prazo de duração da locação e se terá renovação automática ou esta se dará eventualmente por aditivo ou outro contrato.

No contrato de locação, o locador pode exigir do locatário a prestação de uma garantia, qual seja, caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Caso o locatário não exija nenhum tipo de garantia, pode solicitar do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Ademais, na hipótese de falta de pagamento de aluguel no vencimento, estando o contrato desvinculado de garantia, caso seja necessário entrar com uma ação de desocupação, poderá solicitar a concessão de liminar para a desocupação em quinze dias do imóvel, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Ademais, seguem abaixo algumas cláusulas e respectivas explicações, as quais são essenciais para a melhor clareza e proteção das partes em um contrato de locação:

Benfeitorias realizadas pelo Locatário

Há direito de retenção do imóvel ao Locatário, condicionado à indenização, por benfeitorias realizadas no imóvel. Sugere-se assim, estipular no contrato se o Locador não se responsabilizará pelas benfeitorias, com eventual cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção;

Sublocação do bem

Estabelecer se o Locatário pode sublocar o imóvel com a anuência expressa do Locador ou veda tal opção.

Direito de preferência

O Locatário tem direito de preferência garantido por lei em oferta de compra e venda, de forma que, caso o proprietário pretenda vender o imóvel, deve notificar o Locatário por escrito, tendo este 30 dias para manifestar interesse no imóvel. Caso não haja notificação prévia sobre a venda, poderá reclamar do Locador as perdas e danos ou, mediante o depósito do preço e demais despesas do ato da transferência, haver para si o imóvel locado. 

Se o imóvel for vendido durante a locação por tempo determinado e o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação averbada junto a matrícula do imóvel, o adquirente não poderá pleitear a desocupação do imóvel. De modo que é necessário averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel perante o Registro de Imóveis para que produza efeitos contra terceiros.

Resolução do contrato

É importante estabelecer no contrato as causas de descumprimento contratual  de forma objetiva, sob pena de ter que buscar  a resolução contratual em juízo.

Obrigações das partes

Descrever as obrigações das partes, em especial do locatário, peculiares ao contrato, de modo a garantir sua eficácia e cumprimento.

Multa por descumprimento contratual

Importante estipular multa por descumprimento contratual no intuito de reparar a parte prejudicada, como por exemplo, no caso de desocupação do imóvel antes do prazo da locação e solicitação do imóvel antes do prazo contratual.  

Renúncia ao benefício de ordem do fiador

Em caso de garantia por meio de fiador, é estipulada em cláusula a renúncia expressa ao benefício de ordem, de modo a permitir que o fiador seja executado judicialmente em conjunto com o locatário.

Vigência em caso de alienação do imóvel

Estipular de forma expressa que, sendo vendido o imóvel durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato em 90 dias contados da averbação da transferência, em geral.

Como e quem deve realizar o relatório de vistoria?

Como já mencionado, é necessário que o locatário devolva o imóvel na mesma situação em que foi locado ao final do contrato de locação, o que gera inúmeras divergências.

De modo que realizar vistorias e ter uma cláusula no contrato de locação sobre a questão certamente pode diminuir os problemas no encerramento do contrato de aluguel.

Assim, é altamente recomendável no início do contrato elaborar relatório de vistoria, com fotos e descrição completa do imóvel.

Ademais, é possível estabelecer a realização de vistorias periódicas, que poderão ser realizadas pelo locador ou administrador, conforme o art. 23 da Lei do Inquilinato.

Isso porque o locatário é obrigado a “permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27.”

As vistorias periódicas visam detectar se o locatário está obedecendo o disposto na Lei do Inquilinato e acompanhar o estado do imóvel.

Lembre-se que, a lei determina que o locatário tem por obrigação “servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu”. 

Ademais, deve o locatário, por imposição legal “realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos”, assim como, “não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador”.

Caso identifique o descumprimento de tais obrigações pelo locatário, ou descumprimento de cláusulas do contrato de locação pelo locatário, o locador poderá adotar providências, inclusive pela retomada do imóvel, se for o caso.

Como definir o valor da rescisão e multa de um contrato de locação?

Um contrato de locação pode ser rescindido se qualquer uma das cláusulas estipuladas for descumprida, como por exemplo, se o locatário desejar sair antes do prazo acordado, em caso de reformas não aprovadas, na hipótese de não pagamento do aluguel, em solicitação de reajuste em valor maior ao estipulado, se o locador solicitar a devolução do imóvel antes do prazo determinado, dentre outros.

Nesse caso, estipula-se em contrato as multas rescisórias, em especial para o caso em que haja inadimplência no pagamento do aluguel ou pedido de rescisão contratual antes do encerramento do acordo assinado.

Na hipótese do locatário desejar deixar o imóvel antes do período estabelecido no contrato, deve haver uma estipulação contratual sobre a multa e o prazo de desocupação do imóvel, sendo que geralmente o inquilino tem 30 dias para deixar o imóvel. 

Importante ressaltar que a multa rescisória deve ser aplicada proporcionalmente ao tempo de contrato restante, conforme estabelece expressamente o art. 571 do Código Civil.

Quais as vantagens de realizar a locação com uma imobiliária?

Podemos citar abaixo algumas vantagens em locar o imóvel por meio de uma imobiliária, a saber:

• Maior divulgação do imóvel, uma vez que as imobiliárias costumam anunciar seus imóveis na internet, redes sociais, portais imobiliários, etc;

• Análise do perfil do inquilino, ou seja, análise do perfil do potencial inquilino de modo a trazer maior segurança na locação;

• Garantia locatícia: apoio de consultores imobiliários para verificar quais as melhores garantias locatícias e esclarecimento de dúvidas. Apoio na contratação de seguros e fianças;

• Atendimento jurídico: algumas imobiliárias possuem equipe jurídica para prestar suporte às partes durante o processo da locação;

• Vistoria do imóvel: realizar periódicas vistorias nos imóveis, de modo a registrar o estado de conservação do imóvel e garantir que o mesmo seja devolvido nas mesmas condições ao final do contrato;

• Intermediação entre locador e locatário: intermediar a comunicação em problemas como a falta de pagamento do aluguel e taxas extras, em caso de danos no imóvel, etc.

Quais profissionais podem auxiliar na formulação de um contrato de locação?

Antes de firmar um contrato de locação, é essencial conhecer todas as regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato e pelo Código Civil para este negócio jurídico, de modo a identificar qual a melhor modalidade a ser adotada e as peculiaridades a serem estabelecidas, inclusive, para não infringir a lei.

Desta forma, o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário é extremamente relevante para trazer segurança ao negócio.

Quais modalidades de garantia podem ser exigidas?

A Lei do Inquilinato prevê em seu artigo 37, quatro espécies de garantias que podem ser exigidas pelo locador no contrato de locação, quais sejam: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia ou a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Outrossim, o parágrafo único do artigo 37, da Lei do inquilinato é expresso ao vedar a utilização de mais de uma das modalidades de garantias no contrato de locação, sob pena de nulidade.

A nulidade alcança tão somente a garantia excessiva e não a totalidade do contrato de locação. Vale mencionar que, salvo disposição contratual em contrário, as garantias da locação devem perdurar até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado.

Ademais, não estando a locação garantida por uma das referidas modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.