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O que é o reajuste de aluguel?

Os ajustes de aluguel são basicamente a atualização do valor cobrado no imóvel alugado. Geralmente, esse aluguel é reajustado por um índice, sendo os mais comuns o IGPM e o IPCA. 

É essencial que a pessoa que paga aluguel entenda os mecanismos de reajuste, permitindo que as pessoas que alugam o imóvel programem seus próprios aumentos de aluguel, evitando uma mudança de valor de forma unilateral. 

Portanto, é importante saber como esse cálculo funciona e em quais métricas ele se baseia, especialmente para famílias que não podem ou não querem fazer um financiamento imobiliário.

Como o reajuste de aluguel pode e deve ser feito

Via de regra, o reajuste do aluguel ocorre em todo aniversário do contrato ou na renovação deste contrato, independentemente da data. A variação de preço é baseada no Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Porém, existem ajustes de aluguel realizados com base em outros índices, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

Se o índice subir 5% em um ano, para compensar esse aumento, os aluguéis também devem subir 5%. Essa correção é importante para o proprietário não sair perdendo ao alugar a casa ou o apartamento por valores menores que aqueles praticados no mercado ou, ainda, regulados abaixo da inflação.

No entanto, para satisfazer ambas as partes envolvidas na locação, é possível negociar e evitar o repasse de todo o preço de uma só vez. Portanto, é importante deixar isso claro no contrato de locação. Afinal, as regras ali estabelecidas são válidas para essa negociação. 

Sendo assim, como os ajustes são previsíveis, ambas as partes envolvidas na locação podem planejar com antecedência e evitar problemas financeiros.

Índices que interferem no reajuste 

Os índices que interferem no reajuste podem ser os mais diversos, por mais que os dois mais utilizados na prática seja o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) e o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), também pode interferir no reajuste: 

INPC: Mede a variação do custo médio de vida de determinadas famílias no país. Ou seja, alguém que ganha de 1 a 5 salários mínimos por mês. Como essas famílias gastam mais em transporte, remédios e alimentação, ficam mais sensíveis às mudanças de preços.

SELIC: impacta todas as áreas de nossas vidas porque afeta o investimento, o financiamento e o preço de tudo o que consumimos. Também é chamada de "taxa-mãe" da economia porque afeta vários indicadores do sistema financeiro.

TR (Taxa Referencial): Foi criada antes do próprio planejamento (a partir de 1994) como taxa referencial na economia. Atualmente, é utilizado como indicador de atualização cambial para determinadas aplicações, como poupança, determinadas operações de crédito e determinados contratos, como poupança, verbas rescisórias (FGTS) e financiamento imobiliário.

IOF (Imposto sobre Operação Financeira): incide sobre operações de crédito, câmbio e seguros e sobre diversos tipos de investimentos, em especial os de renda fixa.

Dólar: Sim! Até mesmo a variação cambial do dólar pode influenciar o reajuste de aluguel. A variação da taxa de câmbio é um fator estrutural que afeta os preços como uma reação em cadeia na economia brasileira. Isso porque o dólar é usado como um parâmetro importante na economia mundial, visto que maior parte do comércio exterior é negociado nessa moeda.

Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é um indicador calculado mensalmente pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) para medir a variação da inflação e a alta dos preços ao consumidor. O IPCA é a medida oficial de inflação do Brasil e um indicador da rentabilidade de um determinado investimento. Mensalmente, o IBGE realiza uma pesquisa de preços da "cesta" dos produtos e serviços que a população consome com maior frequência, como arroz, feijão, carnes, material escolar, mensalidades, passagens de ônibus, gasolina, entre outros. Os resultados mostraram, em média, se o preço da cesta subiu ou caiu de um mês para o outro.

Essa variação é a inflação, ou IPCA, que avalia as mudanças do custo de vida das famílias com renda entre 1 e 40 salários mínimos, abrangendo grande parcela da população, justificando o uso da palavra "generalizada". Quando o IPCA aumenta, afeta diretamente o poder aquisitivo das pessoas, principalmente as mais vulneráveis. Por exemplo, você deve notar que existem alguns "cem reais" que compravam muito mais do que estão comprando agora. A inflação alta significa preços mais altos, o que prejudica a qualidade de vida geral e a saúde econômica, pois as empresas têm mais dificuldade em manter os preços e produzir.

Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M)

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) é divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Pesquisas Econômicas Fundação Getúlio Vargas (FGV). É também uma medida de preços da inflação, mas de forma diferente do IBGE. O IGP-M é composto por pesos de 3 outros índices: Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), 60%; Índice de Preços ao Consumidor (IPC), 30%; e Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), 10%. A função do IGP-M é diferente da do IPCA porque apenas 30% do IPC correspondente representa o preço ao consumidor. O IGP-M oscila mais que o IPCA e seu valor é relativamente alto. Isso porque sua composição também leva em conta aspectos macroeconômicos. O índice também é conhecido como "inflação do aluguel" no Brasil e, portanto, é amplamente utilizado como base para cálculo de reajustes nos contratos de locação de imóveis.

Como calcular o reajuste de aluguel?

Para o valor do aluguel se manter de acordo com os indicadores econômicos do país, o reajuste ocorre sempre conforme um índice de inflação e no seguimento dos dois principais índices: IGP-M e IPCA. 

Esse cálculo de reajuste de aluguel acontece sempre da seguinte forma: multiplica-se o valor pago mensalmente pela porcentagem representada no índice de reajuste determinado no contrato de locação.

O cálculo vai variar de contrato para contrato de aluguel, pois nem sempre será utilizado o mesmo índice para realizar o ajuste.

Requisitos legais do reajuste de aluguel

O reajuste é simplesmente atualizar o valor inicialmente fixado para compensar o efeito da inflação, então há uma diferença entre um simples reajuste de aluguel e um reajuste de valor de mercado.

Portanto, em quase 100% dos contratos de locação, a previsão de aluguel será atualizada anualmente, definindo o índice daqui para frente – geralmente IGP-M ou INPC

Outra coisa a destacar é que, se você assinar um contrato em abril, os ajustes que fizer só poderão ser feitos em abril do ano seguinte. Em outras palavras, o reajuste nunca deve ser feito antes do prazo de aniversário ou do fim do contrato.

Porém, para realizar em conformidade com a legislação vigente, há a necessidade de observar os artigos 18 e 19 da Lei do Inquilinato:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. 

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Ou seja, se o valor de mercado da locação se alterar significativamente, seja maior ou menor, a parte “prejudicada” - seja o locador, se aumentar, ou o locatário, se diminuir, poderá buscar judicialmente o reajuste dos valores dos aluguéis, para corresponder aos valores atuais de mercado. 

Este fato é necessário para que nenhuma parte da relação contratual seja prejudicada e esteja em conformidade com a legislação vigente. 

Se você está com dúvidas e acredita que houve qualquer forma de abuso por qualquer uma das partes, procure um advogado competente neste ramo para registrar uma solicitação de revisão de contrato!

Mudanças do reajuste de aluguel 2022

Para se saber ao certo qual será o reajuste em 2022, deve-se primeiro compreender como é feito o cálculo, tem que se utilizar a porcentagem acumulada do IGP-M e converter para um número decimal. Exemplo: 20% torna-se 0,20%. Com esses dados, deve-se fazer os seguintes cálculos: Valor do Aluguel x (Valor IGP-M Anual + 1). Assim, tomando como exemplo um aluguel mensal de 3.000 reais, o cálculo é: 3.000 reais x 1,20 = 3.600 reais.

Além disso, o reajuste do IGP-M nos preços dos aluguéis é feito pelo valor acumulado do índice nos últimos 12 meses. Por exemplo, se o aniversário da locação for fevereiro de 2022, devem ser considerados os valores de janeiro de 2020 e janeiro de 2021. Ou seja, você precisa somar os valores mês a mês para obter a porcentagem.

Caso o indexador fosse o IPCA, haveria a necessidade de calcular a % do IPCA do respectivo mês de assinatura do contrato do ano anterior para se ter um reajuste, ou para cima ou para baixo do valor acordado em contrato inicialmente.

Sempre importante frisar a necessidade de entrar em contato com um advogado especialista na área para estar em conformidade com a legislação atual, sem que você saia lesado nessa relação contratual!